AİLE KONUTU ŞERHİ-TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI- EŞİN AÇIK RIZASI BULUNMAMASI- SATIŞIN İPTALİ

AİLE KONUTU NEDİR? AİLE KONUTU ŞERHİ NEDİR?

Aile konutu; ailenin ortak kullanımına özgülenmiş, birlikte yaşanılan konut anlamına gelir.

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin 3. fıkrasına göre “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir”. Bu maddeye göre; aile konutu üzerinde hak sahibi eş, diğer eşin açık rızası bulunmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Aile Konutu Şerhi; eşlerden birinin inisiyatifiyle Tapu Müdürlüğü nezdinde konulan, dış dünyaya yönelik açıklayıcı ve üçüncü kişilere yönelik uyarıcı nitelikli bir beyandır. Beyan ve şerh olmasının getirdiği sonuç, bu şerhe dayalı olarak taşınmazı herkesin satın alabileceği; fakat daha sonradan bundan haberdar olmadığını iddia edemeyeceğidir. Yani Aile Konutu Şerhi, üçüncü kişilerin iyi niyetini ortadan kaldırmaktadır.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Aile Konutu Şerhinin konulması için eşlerden birinin beyanı ve talebi yeterlidir. Aile Konutu olarak kullanılan taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını engellemek isteyen eşlerden biri, taşınmazın kaydının bulunduğu yer Tapu Müdürlüğü’ne şahsen ya da bu yönde ayrıntılı vekaletname verdiği vekili vasıtasıyla başvurarak Aile Konutu Şerhi’nin konulmasını sağlayabilmektedir. Kanun burada Tapu kayıtlarında herhangi bir hak aramamaktadır. Sadece evlilik bağından doğan eş olma durumu, bu şerhin konulabilmesi için yeterlidir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılabilir?

Aile konutu şerhini koyan eş kaldırılmasını talep ederse kendiliğinden şerh kalkabilir. Yine eşin vefatı halinde diğer eş bu durumu belgeleyerek şerhin kaldırılmasını sağlayabilir. Bununla beraber Aile Konutu Şerhinin Terkini Davası neticesinde mahkeme kararı ile şerh kendiliğinden kalkacaktır.

Aile Konutu Şerhi Olan Eve Haciz Gelebilir mi?

İcra ve İflas Kanunumuz, Aile Konutu olan ve hatta üzerinde Aile Konutu Şerhi bulunan taşınmaz üzerinde haciz işlemleri yapılmasını yasaklamamaktadır. Bu durum, eşler arasında giderilmesi gereken usulî işlemleri gündeme getirmektedir. Örneğin eşlerden biri, diğerinin rızası olmadan Aile Konutu ile ilgili ipotek veremez, borçlandırıcı işlem altına giremez. Fakat böyle bir durumun varlığı halinde de ilgili haciz işlemleri tatbik edilecektir. Dolasıyla böyle bir durumda rızası alınmayan eşin diğer eşe yönelik talepte bulunması gündeme gelecektir.

AİLE KONUTU ŞERHİ OLAN TAŞINMAZ DİĞER EŞİN RIZASI ALINMADAN SATILIRSA NE YAPILABİLİR?

Eşlerden birinin diğer eşin rızasını almadan üzerinde Aile Konutu Şerhi bulunan bir taşınmazı satması halinde üzerinde şerh bulunan bir taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı Tapu İptal ve Tescil talepli dava açılması gerekmektedir. Bu dava sonunda da taşınmazın Aile Konutu olduğundan bahisle tapu kaydının eski hale getirilmesi talep edilebilecektir.

AİLE KONUTU ŞERHİ OLMAYAN TAŞINMAZ DİĞER EŞİN RIZASI ALINMADAN SATILIRSA NE YAPILABİLİR ?

Aile Konutu Şerhi bulunmayan taşınmaz açısından ise eğer üçüncü kişi bu durumu biliyor ya da bilebilecek durumda ise yine aynı dava usulü takip edilerek talepte bulunulabilecektir. Dolayısıyla aile konutu şerhi olmayan evin satışı da, evi satın alan üçüncü şahsın iyi niyetli olup olmamasına göre iptal edilebilir.

AİLE KONUTU NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Aile konutunun maliki olan eşin, diğer eşin açık rızasını almadan yaptığı işlemlerde yapılması gereken iş tapu tescil ve iptal davası açmak olacaktır. Burada konutun aile konutu olduğu, davacı eşin açık rızasının alınmadan aile konutunun bir tasarruf işlemine konu olduğu, yapılan devir işlemin geçersizliği ve son olarak da davanın kabulü halinde yapılan tasarruf işleminin iptali söz konusu olacaktır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194/1. maddesine göre, "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. " Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi "konulmuş olmasa da" eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu nedenle yerleşik Yargıtay İçtihatlarına göre tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşımaktadır. Dolayısıyla aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh "kurucu " değil "açıklayıcı " şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, "emredici" niteliktedir.

Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamayacak ve açık rıza ancak "belirli olan " bir işlem için verilebilecektir.

YARGITAY 2. HUKUK DAİRESİ 2016/8010 E. 2017/11087 K. 16.10.2017 T.

Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutunu, diğer davalıya satmıştır. Bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Davacı kadının, evin satışı için başkalarına gösterilmesi sırasında sessiz kalması kadının açık rızası olduğu anlamına gelmez. Bu nedenle davacı kadın davanın açıldığı tarih itibariyle dava açmakta haklıdır. Yargılama gideri haksız çıkan taraftan alınır (HMK m.326). Vekalet ücreti de yargılama giderlerindendir (HMK m.323). Davacı kadın davasında haklı olduğuna göre yargılamada kendisini vekille temsil ettiren davacı kadın lehine vekalet ücreti verilmesi gerekirken, davalı ... ve davalı ... lehine vekalet ücretine hükmedilmesi hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.

YARGITAY 2. HUKUK DAİRESİ 2019/7978 E. 2019/12757 K.

Toplanan delillerden ve özellikle de tanık olarak dinlenen tarafların ortak çocuğu ...'ın beyanlarından, taşınmazın tarafların fiilen ayrıldıkları tarihe kadar aile konutu olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Tarafların en son olarak birlikte oturdukları konutun davaya konu edilen konut olması karşısında; dava konusu taşınmaz yönünden aile konutu olma şartları gerçekleşmiştir. Davalı-davacı eş ...'den dava konusu taşınmazı 31.03.2014 tarihli işlemle satın alan davalı davacı ...'in yeğeni davalı ...'in taşınmazın aile konutu olduğunu bilebilecek durumda olduğu ve satış işlemine davacı-davalı kadının açık rızasının bulunmadığı da dikkate alındığında, dava tarihi itibariyle davacı-davalı kadının dava açmakta haklı olduğunun kabulü gerekir. O halde; davacı-davalı kadının dava açmakta haklı olduğu gözetilerek kadının tapu iptali ve tescile yönelik davasında yargılama giderlerinin davalılar üzerinde bırakılması ve yargılamada kendisini vekille temsil ettiren davacı-davalı kadın yararına vekalet ücretine hükmolunması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.

AİLE KONUTUNA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİLİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davalarına bakmakla görevli mahkeme Aile Mahkemeleridir. Bu durum 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun’un 4. Maddesinde düzenlenmiştir. 6100 sayılı HMK’nın 12. Maddesinde ise yetkili mahkemenin “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlığı altında ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğu düzenlenmiştir. Bu durumda aile konutu üzerinde malikin diğer eşin rızasını almadan yapmış olduğu tasarruflarda taşınmazın bulunduğu yerdeki Aile Mahkemesinin görevli ve yetkili olduğu görülecektir.

Uygulamada sıklıkla aile konutu olarak kullanılan taşınmazların diğer eşin açık rızası alınmadan satışı gerçekleştirilmekteyse de açık rızası alınmayan ve mülkiyet hakkı zedelenen eşin tapu iptal ve tescil davası yoluyla taşınmazın satış işlemini iptal ettirebilmesi mümkündür. Taşınmazlara ilişkin davalar Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkından doğan davalar olması dolayısıyla oldukça önem arz etmektedir. Bu nedenle kişilerin hak kaybına uğramaması adına tapu iptal ve tescil davaları alanında tecrübeli avukatlara danışmak gerekmektedir. Fırtına Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak Gayrimenkul Hukukundan kaynaklanan tüm hukuki ihtilaflarda mümkün olan en hızlı ve en doğru çözümü hedefleyerek hizmet vermekteyiz.