Emlak Rayiç Değerine Karşı Dava Yolu- Rayiç Bedele İtiraz-2025 Yılı Rayiç Bedeli
- Av. Çağla Fırtına
- 1 Eyl
- 3 dakikada okunur
Emlak Rayiç Bedeli: Kavram, Düzenleme ve Güncel Gelişmeler
1. Rayiç Bedel Nedir, Nasıl Belirlenir?
Tanım: Rayiç bedel; taşınmazların piyasa koşullarındaki gerçek alım-satım değerini ifade eder. Genellikle arsa/arsa payı ve binalar için takdir komisyonları tarafından metrekare bazında belirlenen birim değerlerdir.
Belirleme Süreci: 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesi uyarınca, takdir komisyonları her dört yılda bir yeni değerleri belirler. Komisyonlar; belediye başkanı veya temsilcisi, maliye ve tapu personeli, ticaret odası ve mahalli muhtar gibi üyelerden oluşur .
Uygulama Dönemi: 2025’te belirlenen değerler, 2026–2029 dönemi boyunca uygulanacaktır. Ayrıca bu dört yılın yıllık ara dönemlerinde, artışlar yeniden değerleme oranının yarısı oranında yapılır.
2. 2026–2029 Dönemi İçin Belirlenen Rayiç Bedel Artışları
Bazı bölgelerde artışlar %400–%1,400 arasında; özellikle İstanbul’da 7 ila 18 katlara kadar yükselen değer artışlarına rastlanmıştır.
Bu artışlar emlak vergisine ek olarak tapu harcı, veraset ve intikal vergisi gibi birçok vergi kalemini de etkiler.
Ekonomik koşullar ve enflasyon kaynaklı aşırı değer artışları, bu yükselişlerin fahiş olarak yorumlanmasına neden olmaktadır—örneğin TÜFE ve ÜFE’de 2021–2025 arası %350–%525 oranlarında artış yaşanmıştır; buna karşılık rayiç bedelde %1.000’i aşan artışlar olağan dışı olarak değerlendirilmelidir.
3. İtiraz ve Hukuki Süreç
a) Askı Süreci ve Belediyeye Yazılı İtiraz
Belirlenen yeni rayiç değerler, genellikle halka açık panolara (belediye, muhtarlık gibi) asılır ve askıya çıkar.
Bu askı süresi genelde 30 gündür ve bu süre içinde belediyeye yazılı dilekçe ile “yerinde düzeltme” talebinde bulunmak mümkündür.
Ancak bireysel olarak yapılan başvurular çoğu zaman kabul edilmez. Yine de toplu itirazlar ve gerekçeli dilekçeler ileride yürütülebilecek dava sürecine katkı sağlayabilir.
b) Vergi Mahkemesinde İptal Davası
Asıl başvuru yolu, vergi mahkemesinde "iptal davası" açmaktır. İptal davası, askı ilanından itibaren 30 gün içinde açılmalıdır.
2025 ilanları için adli tatilin etkisiyle süre uzamış ve dava açma süresi 7 Eylül 2025 olarak belirlenmiştir.
Danıştay içtihatlarına göre, ilan tarihinden itibaren 30 günlük süre işlemesine rağmen “en geç yıl sonuna”—örneğin 31 Aralık 2025—kadar dava açılabileceği kabul edilmektedir.
c) Mahkeme Kararı ve Sonuçları
Vergi mahkemesi rayiç bedel tespitini iptal ederse bu karar, genellikle aynı bölgede benzer taşınmazlar için de bağlayıcı olur.
Mahkeme yürütmeyi durdurma kararı verirse, dava sonuçlanana kadar söz konusu değer uygulanmaz.
İptal kararı kesinleştikten sonra, emlak vergisi yeniden hesaplanır; fazla hesaplanan vergiler iptal edilir.
Dava Gerekçeleri
Vergi Mahkemesi’nde açılacak davada ileri sürülebilecek başlıca hukuki gerekçeler şunlardır:
1. Hukuka Aykırılık ve Usul Eksiklikleri
Takdir komisyonlarının usulüne uygun toplanmaması,
Komisyon kararlarının gerekçesiz olması,
Askı ilanı süresinin usulüne uygun yapılmaması,
Komisyonun belirlediği değerlerin dayanağının (emsal araştırması, piyasa verileri) gösterilmemesi.
📌 Danıştay kararlarına göre, komisyon kararları “soyut ve gerekçesiz” ise iptal edilmesi gerekir.
2. Fahiş Artış / Ölçülülük İlkesine Aykırılık
Emlak rayiç bedelinde %1.000–%1.400’lere varan artışlar ölçüsüzdür.
Anayasa’nın 2. ve 73. maddeleri uyarınca, vergi yükünün adaletli ve dengeli olması gerekir.
TÜFE/ÜFE artış oranları ile kıyaslandığında (örneğin son 4 yılda %350–%525 arası), çok daha yüksek oranlı artışlar ölçülülük ilkesine aykırıdır.
3. Eşitlik İlkesine Aykırılık
Benzer nitelikteki taşınmazların farklı mahallelerde ya da yan yana parsellerde çok farklı rayiç değerlerle belirlenmesi, Anayasa’nın 10. maddesindeki eşitlik ilkesine aykırıdır.
Aynı cadde veya sokakta bile değerlerin arasında orantısız farklar varsa, bu gerekçe güçlü bir iptal sebebidir.
4. Gerçek Piyasa Değerinden Kopukluk
Rayiç bedel, taşınmazın piyasa satış değerini aşamaz.
Komisyon kararıyla belirlenen bedel, bölgedeki alım-satım rayiçlerinin çok üstündeyse bu durum iptal sebebidir.
Danıştay, piyasa koşullarından kopuk, aşırı yüksek belirlemelerin iptaline karar
vermektedir.
5. Vergi Yükünün Aşırı Artması
Rayiç bedelin yüksek belirlenmesi, sadece emlak vergisini değil; tapu harcı, veraset ve intikal vergisi, değerli konut vergisi gibi pek çok kalemi artırır.
Bu da vergi yükünü öngörülemez ve aşırı hale getirir → “vergilerin genelliği ve mali güce göre vergilendirme ilkesi” ihlal edilmiş olur.
📌 Dava Koşulları
Süreye Uygun Dava Açılması
İlan tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılmalı.
2025 için özel olarak süre 7 Eylül 2025’e uzatıldı.
Danıştay bazı kararlarında “yıl sonuna kadar” dava açılabileceğini de kabul etmiştir.
Somut Delil Sunulması
Bölgedeki gerçek alım-satım değerlerini gösteren tapu kayıtları,
Emsal satış belgeleri, ekspertiz raporları,
Fahiş artışı ortaya koyan karşılaştırmalı tablolar (örneğin önceki rayiç ile yeni rayiç karşılaştırması).
Bölgedeki Adaletsizliği İspat
Aynı veya benzer taşınmazların rayiç bedelleri arasındaki uçurumları göstermek.
Yürütmenin Durdurulması Talebi
Mahkemeden yürütmenin durdurulmasını talep ederek, dava süresince yüksek rayiç bedelin uygulanmasını engellemek.
Toplu Başvuruların Gücü
Aynı bölgede çok sayıda malik tarafından açılan davalar, mahkemelerce daha güçlü görülmektedir.
📌 Sonuç
Bir rayiç bedel davasının kazanılması için:
Süreyi kaçırmamak,
Ekspertiz raporu, emsal satış belgeleri gibi objektif kanıtlarla fahiş artışı ispat etmek,
Ölçülülük, eşitlik, mali güç ilkesi gibi anayasal dayanakları vurgulamak,
Toplu veya organize şekilde dava açmak en kritik unsurlardır.
Yorumlar