Kentsel dönüşüm; deprem ve diğer afetlere dayanıklı olmayan riskli taşınmazların yıkılarak yeniden yapılması ve dayanıklı hale getirilmesi anlamına gelmektedir. Devlet destekli olarak yapılan bu projede her ne kadar kamu sağlığının iyileştirilmesi hedef alınmış olsa da uygulamada birçok sorunu beraberinde getirmektedir. Riskli yapılarda kentsel dönüşüm konusunda kat malikleri arasında 2/3 çoğunluğun sağlanması halinde azınlıkta kalan maliklerin arsa payları açık artırma yoluyla satılabilmektedir. Bu husus azınlıktaki kat maliklerinin mülkiyet hakkının ihlaline sebebiyet verdiği gibi uygulamada ülkemizde rant aracı olarak da kullanılabilmektedir. Aşağıda binaların riskli yapı tespit sürecini ve buna bağlı olarak başvurulabilecek hukuki yollara yer vermekteyiz. Kentsel dönüşüm ile ilgili olarak en yaygın dava türleri ve hukuki işlemler yazımızda belirtilmişse de Kentsel Dönüşüm davalarının çok çeşitli olduğunu, her olaya ve duruma göre en uygun dava türünü seçmek için avukata danışmanın en doğrusu olacağını belirtmek isteriz.
1-6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUN’UN TEMEL AMACI NEDİR?
Kanunun amacı afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ile sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
2-BİRİNCİ DERECE DEPREM BÖLGESİNDE OLMAYAN BİNALAR 6306 SAYILI KANUNDAN FAYDALANABİLİR Mİ ?
Ülke genelinde bütün binalar 6306 Sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar 6306 Sayılı Kanun hükümlerinden faydalanmaktadır.
3-RİSKLİ YAPININ KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINA ALINABİLMESİ HANGİ ŞARTLAR GEREKMEKTEDİR?
· Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması,
· Yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması,
· Bu hususlardan en az birinin yetkililerce teknik verilere dayanarak tespiti.
4-RİSKLİ BİNALAR NASIL TESPİT EDİLMEKTEDİR ?
6306 sayılı Kanunun 3. maddesine göre riskli yapıların tespiti, masrafları maliklere ait olmak üzere Bakanlığın yönetmeliğine uygun şekilde Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılmak suretiyle belirlenir. Riskli yapı tespiti, yapı malikleri ya da kanuni temsilcilerince yapılabilir. Bu tespitin sonucu, Bakanlığa ya da idareye bildirilir. Bakanlığın süre tanıyarak riskli yapıların tespitini maliklerden ya da kanuni temsilcilerden isteme yetkisi vardır. Bu süre içinde riskli yapı tespiti yaptırılmazsa, Bakanlık tespiti kendisi de yaptırabilmektedir.
5-BİNANIN RİSK TESPİTİNİ YAPTIRABİLMEK İÇİN MALİKLERİN 2/3 ÇOĞUNLUĞU GEREKLİ MİDİR?
Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir.
6-RİSK TESPİTİ YAPTIRMAK İSTEYEN BİR MALİKE DİĞER MALİKLERİN ENGEL OLMASI HALİNDE NE YAPILABİLİR?
Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulabilecektir.
7-RİSKLİ BİNA TESPİTİNE İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?
Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.
8-RİSKLİ BİNA TESPİTİNE YAPILAN İTİRAZLARI KİM İNCELEMEKTEDİR?
Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelerce ve 3’ü Bakanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet incelemektedir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır. İtiraz sonucunda binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılacaktır.
9-KENTSEL DÖNÜŞÜM İLE İLGİLİ HANGİ DAVALAR AÇILABİLİR ? YENİ YAPILACAK BİNADA PAYI AZALAN MALİK NE YAPABİLİR ?
Genel olarak kentsel dönüşüm ile ilgili olarak en yaygın davalar aşağıda belirtilmişse de, kentsel dönüşüm davalarının çok çeşitli olduğunu, her olaya ve duruma göre en uygun dava türünü seçmek için alanında tecrübeli avuka danışmanın en doğrusu olacağını belirtmek isteriz.
ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ DAVASI
Kentsel Dönüşüm ile ilgili yaygın olarak açılan dava türlerinden birisi arsa payı düzeltilmesi davasıdır. Kentsel dönüşümde arsa payı söz konusu olduğunda, bir arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilmesinden bahsedilmektedir. Bu bağlamda 6306 Sayılı Kanun ile birlikte kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kavramı karşımıza çıkmaktadır. Bu kanun gereğince arsa payları, malikler tarafından alınacak kararlarda, 2/3 oy çokluğu hesabının belirlenmesinde rol oynamaktadır. Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkını sonradan elde etmiş olsalar dahi arsa payı hatalı ve eksik yazılmış olan kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahipleri, ile bunların mirasçıları tarafından açılabilen bir tespit davasıdır.
İPTAL DAVALARI
-Yıkım kararı alınmadan önce parsellerin tevhit edilmesine, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına ve kat karşılığı ile yeniden değerlendirilmesine üçte iki çoğunluk ile karar verilir. Azınlıkta kalan 1/3 arsa payı oranına sahip kat malikleriyle uzlaşma yoluna gidilememesi halinde, önce kamulaştırma, ardından da yeniden yapma konusunda devlet yetkili kılınmıştır. 1/3 azınlıkta kalan kat malikleri, bağımsız bölümlerine ilişkin değer tespitlerine karşı iptal davası açabilirler.
-Riskli alanlarda yapılacak olan projeler ile ilgili yıkım kararına karşı dava hakkı da maliklere tanınan bir diğer dava hakkıdır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve yıkım kararının alınması ile birlikte yıkım kararına karşı 30 günlük iptal davası açma süresi başlamaktadır. Bu iptal davasının sonucunda yıkım kararı durdurma ya da yıkım kararı iptali sonucu çıkarsa bu karar ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmektedir.
-6306 Sayılı Kanuna göre riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alandır. Riskli alan kararı Resmi Gazetede ilan edilir. Bakanlar Kurulunun aldığı riskli alan kararı bir idari işlemdir ve bu idari işlemlere karşı yargı yolu açıktır.
-Bunların yanı sıra riskli alanda yapılacak olan projeler hakkında Belediye, İl Özel İdaresi veya Bakanlığın yapmış olduğu diğer idari işlemlere karşı da iptal davası açılabilecektir. İptal davasını açma süresi ilan tarihinden itibaren 30 gündür.
- Riskli yapı ilan edilmesinden sonra yapının yeniden dönüştürülmesi ve dönüştürme usulünün belirlenmesi için kat maliklerinin anlaşması esas olup, maliklerin üçte iki çoğunluğu sağlayacak şekilde karar almaları gerekmektedir. Bunun için ise 6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen usullere uygun olarak bütün maliklerin toplantıya çağrılması ve bu toplantıda bina ortak karar protokolünün imza altına alınması gerekmektedir. Maliklerin üçte iki çoğunluğunu sağlayacak şekilde karar alınması durumunda, bina ortak karar protokolü ve yeni yapılacak yapıya ilişkin proje, gayrimenkul değerleme raporu ve sözleşme suretlerinin karara katılmayan maliklere tebliğ edilerek, 15 gün içinde karara katılmaları aksi takdirde arsa paylarının satılacağının ihtar edilmesi gerekmektedir. Kanunda ve ilgili Yönetmeliklerde belirtilen usul ve esaslara uyulmaksızın toplantının kat maliklerine bildirilmemesi veya usulsüz tebligat sonucu haberdar olmalarının engellenmesi, usulüne uygun toplanmayan maliklerin yine geçerli bir bina ortak karar protokolü oluşturmaması halinde bu kararın iptali için de dava yoluna başvurulabilir.
Kentsel dönüşüm ile ilgili olarak en yaygın dava türleri ve hukuki işlemler yazımızda belirtilmişse de Kentsel Dönüşüm davalarının çok çeşitli olduğunu, her olaya ve duruma göre en uygun dava türünü seçmek için avukata danışmanın en doğrusu olacağını belirtmek isteriz. Fırtına Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak Kentsel Dönüşüm ve 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUN' un uygulanmasından doğan hukuki tüm ihtilafları mümkün olan en hızlı ve en doğru şekilde çözmeyi hedeflemekteyiz.
Comentarios